失敗しない物件選び

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  • 物件探しの方法は?
  • 物件を選ぶときのポイントは?
  • 気を付けなければならないことは?

ポイントさえ押さえれば、数ある物件の中から、
必ずあなたに合った物件と出会えます。
ここでは「失敗しない物件選び」をステップごとにご説明します。

STEP1

まずは下調べ。物件情報をたくさん集めよう!

  • 「収益物件」又は「投資物件」で検索すればたくさんのポータルサイトが出てきます。

    ポータルサイトと地域特化型サイト両方チェックするのが理想です。
    (東京収益物件マーケットも忘れずに)

  • お気に入りのエリアの物件をたくさん見て「相場観」を養いましょう。

    エリアにより利回りの相場というのは微妙に違っています。
    その微妙な違いが分かってきたら、まず問題ありません。
    高掴みすることはないでしょう。

    まずは「相場観」を掴んでみてください。

    たくさんの資料を取り寄せて見比べていくと、相場観というのがだいたいわかってきます。

  • そしておっくうがらずに、各社の会員登録サービスに登録しよう!

    会員登録をするといわゆる、ネットに掲載できない物件、優良物件、任売物件等の情報が入手できます。
    逆にインターネットで見ているだけでは、そのような掘り出し物の物件はないという事になります。

STEP2

収益物件の種類とその性質の違い

  • 投資用マンション?収益物件? この違いは?

    投資用マンション

    一般には新築投資用マンションの事を指します。区分所有となり1棟ではありません。
    収益を得るためというよりは、節税効果を狙った物件です。
    過大な税金を少しでも減らすため、物件を購入し赤字を出してその分の所得を減らし、税金還付を最大の目的にしています。

    収益物件

    1棟マンションや1棟アパート等の事を指します。目的は収益を得る事です。
    入ってくる家賃から返済等差し引いて残った分がそのまま収益になります。(キャッシュフロー)
    当社が提供するのはこの「収益物件」の方になります。

  • 新築?中古?

    新築物件が良いか中古物件が良いか。

    新築物件のメリット

    1)融資期間が長く取れます。
    木造なら20年、鉄骨なら25年、鉄筋なら30年。(金融機関により変わります)

    2)当分の間修繕費用が必要ありません。
    3)入居付が楽。

    新築物件のデメリット

    1)価格が高い。(利回りが低い)

    中古物件のメリット

    1)価格が低い。(利回りが高い)
    2)運営次第では収益率がアップする可能性もある。

    中古物件のデメリット

    1)修繕費用がかさむ場合がある。
    2)空室リスクが新築物件より高い。

  • オーナーチェンジ、1棟マンション、ビル、商業ビル、 ソシアルビル、ホテル

    1棟マンション 文字通り1棟の賃貸マンションです。構成は住居部分から成り立っています。構造はRC,鉄骨造
    1棟アパート 構成は住居部分から成り立っています。構造は木造
    1棟ビル 構成は事務所(オフィス)から成り立っています。
    商業ビル 構成は店舗がメインのビルです。
    戸建賃貸 1戸建ての借家
    ホテル ビジネスホテル、シティホテル、ラブホテル
    オーナーチェンジ区分 分譲マンションの1室
  • 木造、鉄骨造、RC造

    木造 建築費が一番安い利回りは総じて高めです。
    軽量鉄骨造 建築費は2番目に安いです。積水ハウス、大和ハウス、旭化成等の大手ゼネコンが建てた物件が多いです。
    重量鉄骨造 建築費は鉄筋コンクリート造に比べ安いです。通常鉄骨造と言えば、こちらの重量鉄骨造の事を指します。
    鉄筋コンクリート造 建築費は高めです。耐久性に優れることから、融資期間が長く組めるのが特徴です。(1番人気があるため、競争相手が多い)
    鉄骨鉄筋コンクリート造 建築費は一番高いです。賃貸マンションではあまり流通していません。(分譲マンション等に多い)

STEP3

物件見学時のチェックポイント

  • 前面道路の幅員と間口の広さをチェック!

    前面道路とは、建物が接地している道路の事です。幅員とは、その接地している道路の幅の事です。この幅員が建築基準法上の道路を満たしているかどうかがポイントです。建築基準法上の道路ではない場合、再建築は不可能になりますので、土地としての資産価値はほぼゼロになります。 また建築基準法上の道路だとしても、今度は接地している「間口」が2M未満ですと再建築は不可能となります。 その場合も同様に土地としての資産価値はほぼゼロになります。

  • 隣地の境界にポイントが入っているかチェック!

    隣地との境界に↓↓こういったポイントが入っているかチェックしよう!

    なければ、境界線というのはあやふやなケースもあり、購入後もめるケースもあります。

  • 昼間見に行って、夜にも見に行こう!

    ほとんどの場合、昼間に物件を案内されて判断しがちですが、夜も見に行ってみましょう!
    夜見に行くことで、以下チェックできます。
    1)周辺環境
    2)不動産業者からもらっている家賃表通り、入居者が本当に入居しているかどうか (ダミーの場合もあります。)

  • 賃貸屋さんにそれとなくヒアリングしよう!

    事前にインターネットで、周辺相場(家賃)を調べるのは勿論ですが、現場の最前線である賃貸業者さんにヒアリングするのは、必須です。

    その際のポイント

    1)物件から一番近い賃貸屋さんを何店舗かチョイスしましょう。
    2)不動産屋さんならどれでも良いわけではございません。必ず賃貸専門のお店にヒアリングすることが重要です。 エイブル、ミニミニ、アパマン、等々
    3)直接店頭に行くのは、購入前ですとややハードル高いので電話でヒアリングです。
    4)その際の営業マンに快く対応していただけるトーク内容は下記「○○町のエリアで、今度物件を購入を前向きに検討しています、○○と申します。(○○は名前)つきましては相場や意見を聞きたいので、店長様も しくは詳しい営業の方おられますか?」
     *必ず店長か詳しい営業マンと話してください。
    *家主のような振る舞いで電話すると、まず丁寧に説明いただけます。

STEP4

実際に購入。さあどうする?

  • 購入時の諸経費はいくらくらい?

    購入の際の諸経費は色々かかります。

    主に
    1)仲介手数料
    2)登録免許税
    3)契約書印紙代
    4)火災保険
    5)固定資産税分担金
    6)司法書士手数料

    購入後3か月以内に
    7)不動産取得税

    これらが必要になります。これだけ覚えていただければ良いです。 購入時諸経費は概ね売買代金の6%~8%。 1億円ですと600万円~800万円です。(取得税含む)

  • 購入後のランニングコストはいくらくらい?

    出費の比率の大きい順番
    1)固定資産税 (これは物件によりけりですので、都度お確かめください。)
    2)管理手数料 概ね集金総額の3%~5%
    3)清掃費用等のビルメンテナンス
    4)エレベーターが付いている場合はその保守点検費用
    5)消防点検
    6)共用部電気代 EV有・・戸当たり1000円/月額(例 20戸の場合は2万円)
    EV無・・戸当たり500円/月額
    7)火災保険
    8)入退室時の部屋の改装費用
    9)入居時の不動産会社へ支払う手数料
    10)受水槽あればその清掃費用

    以上が大まかなコスト一覧です。
    概ね家賃総額の10%~25%程度の範囲内です。
    かなりの幅がありますが、どこまで自分でするかによりコストは変ってきます。
    このランニングコストをいかに少なくするかが、ポイントになります。

  • 銀行融資はどうやって受けるの?

    各金融機関をご紹介します。 飛び込みで行くより、当社のような不動産業者を経由して打診する方が、話は早いです。

  • 物件を即決してはいけない3つのポイント!

    1. 家賃表(レントロール)に記載の家賃が嘘の場合がある。
    2. 不良入居者又は家賃滞納常習者が入居している場合がある。
    3. 建物になにかしらの瑕疵がある場合がある。

  • 書の読み方のポイントチェック!

    1. 売主の瑕疵担保責任の有無
    2. 境界の明示についての有無
    3. 保証金(預り金)の取り扱いについての記載

    極端な売主寄りの契約書になっていないか確認する必要があります。

STEP5

購入後も安心して運営していくために。

  • 部屋付業者(賃貸屋さん)の協力は不可欠です。 仲良くなるには?

    物件周辺の賃貸業者さんに、物件資料と茶菓子を持参しましょう。
    最低5社は回ると、そのうち、気の合う営業マンと合えるはずです。
    (出来る限り店長さんと話をするようにしましょう。)

  • 物件が遠方などの場合は管理会社の協力が不可欠です。優良管理会社の見極めは?

    ヒアリング時にその管理物件の全体の入居率を聞いてください。
    即答できれば、入居率に対し意識が高い管理会社です。
    逆に即答できなければ、入居率に対し真剣に取り組んでいない可能性がります。

  • 家賃滞納者?不良入居者を防ぐ手立ては?

    家賃保証会社を必ず使いましょう。

    >  日本セーフティー
    >  リクルートフォレントインシュア
    >  全保連

  • 2棟目、3棟目を購入していくために。

    1棟目の運営を上手に行い銀行与信を高めていきましょう。
    実績がでれば、2棟目、3棟目と増やすことも可能です。

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受付時間:午前10時~午後7時

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